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成都新盘被疯抢-二手房降价卖不掉这是怎么了

        我 是 川 哥 , 房 地 产 从 业 1 5 年 , 已 为 上 千 人 提 供 买 房 解 决 方 案 , 通 晓 业 内 门 道 , 我 不 做 所 谓 的 “ 专 家 ” , 只 用 十 五 年 的 实 战 经 验 帮 大 家 答 疑 解 惑 。 
 
     
 
         龙 泉 泰 美 蓝 山 是 否 算 成 都 的 东 进 区 域 么 ? 现 在 这 个 价 格 买 可 以 么 ? 
 
         回 答 : 你 好 ! 泰 美 蓝 山 属 于 东 进 的 拓 展 范 围 , 但 泰 美 蓝 山 这 个 楼 盘 所 处 的 是 在 龙 泉 驿 城 区 , 整 体 发 展 潜 力 并 不 是 很 大 , 就 如 很 多 二 圈 层 的 城 区 一 样 , 都 是 各 自 为 战 , 与 成 都 主 城 区 距 离 过 远 , 缺 乏 有 效 协 同 的 楼 市 氛 围 。 
 
 成 都 的 东 进 , 主 要 是 龙 泉 山 东 侧 的 东 部 新 城 以 及 龙 泉 驿 城 区 的 大 面 、 东 安 湖 等 版 块 收 益 , 而 龙 泉 驿 城 区 , 似 乎 并 没 有 太 大 的 “ 感 觉 ” , 除 了 大 的 政 策 无 法 覆 盖 , 从 周 边 配 套 来 看 , 泰 美 蓝 山 的 商 业 、 医 疗 、 教 育 以 及 交 通 资 源 也 并 不 是 很 好 , 比 如 它 距 离 最 近 的 地 铁 站 也 超 过 了 1 公 里 辐 射 影 响 范 围 不 大 。 
 
 整 个 楼 盘 后 期 更 多 的 是 慢 节 奏 , 未 来 置 换 并 不 好 , 适 合 本 地 就 业 群 体 而 言 , 倒 也 是 不 错 的 自 住 选 择 。 
 
         提 问 : 川 哥 你 好 ! 我 在 三 、 四 线 城 市 有 一 套 闲 置 房 , 价 值 1 0 0 万 , 考 虑 到 三 四 线 城 市 的 房 子 保 值 不 好 , 想 把 这 套 房 卖 了 , 在 成 都 买 一 套 ( 成 都 我 已 经 有 一 套 , 还 有 一 套 购 房 资 格 , 但 新 楼 盘 几 乎 摇 不 到 号 , 只 能 买 二 手 房 ) 。 
 
 所 以 我 主 要 是 想 以 投 资 为 主 , 自 住 为 辅 , 在 成 都 5 + 2 购 买 一 套 次 新 房 , 由 于 有 老 年 人 , 如 果 带 花 园 的 户 型 最 好 。 我 自 己 根 据 需 求 了 解 了 下 成 都 的 房 子 , 我 的 预 算 在 1 5 0 W 左 右 , 5 + 2 区 域 价 格 已 经 很 高 了 , 所 以 想 咨 询 下 , 
 
 我 这 个 预 算 在 5 + 2 有 没 有 好 的 推 荐 , 如 果 没 有 的 话 , 周 边 有 没 有 好 的 推 荐 ? 比 如 : 温 江 光 华 大 道 怎 么 样 ? 有 什 么 楼 盘 推 荐 的 ? 
 
         回 答 : 你 好 , 作 为 普 通 资 格 , 在 成 都 1 5 0 万 买 新 房 很 难 , 买 二 手 房 也 很 难 , 为 了 不 必 要 的 浪 费 精 力 , 我 们 建 议 还 是 着 重 看 二 手 房 即 可 。 
 
 其 实 不 论 是 5 + 2 也 好 , 还 是 二 圈 层 也 好 , 这 样 的 价 格 , 都 是 可 以 买 得 到 的 , 但 是 从 投 资 的 角 度 来 看 , 能 买 一 圈 层 就 尽 量 买 一 圈 层 , 而 不 是 主 要 去 看 二 圈 层 。 考 虑 到 有 老 年 人 , 可 以 考 虑 低 楼 层 的 带 花 园 的 套 二 、 套 三 楼 盘 。 
 
 可 看 推 荐 以 下 适 合 老 人 自 住 的 青 羊 区 — — 元 益 花 园 ( 万 家 湾 板 块 , 人 气 旺 ) ; 高 新 区 — — 御 廷 上 郡 ( 中 和 板 块 , 潜 力 大 ) ; 成 华 区 — — 上 霖 东 方 ( 地 铁 附 近 , 中 环 楼 盘 ) ; 金 牛 区 — — 东 原 亲 亲 里 ( 地 铁 口 , 西 门 上 风 上 水 ) 、 远 洋 朗 郡 ( 西 门 公 园 房 , 安 静 不 吵 ) ; 
 
 从 另 一 个 养 老 的 角 度 来 看 , 温 江 也 确 实 不 错 , 比 较 推 荐 中 铁 瑞 景 澜 庭 、 金 科 天 宸 、 西 班 牙 森 林 二 期 、 中 铁 丽 景 书 香 、 洲 际 银 海 湾 等 楼 盘 。 以 上 楼 盘 , 都 有 符 合 预 算 内 的 带 花 园 次 新 房 源 , 可 以 着 重 先 看 5 + 2 区 域 , 其 次 再 看 看 温 江 区 的 地 铁 口 养 老 房 。 
 
         提 问 : 川 哥 , 户 口 坐 标 成 都 邛 崃 , 三 圈 层 , 刚 卖 了 一 套 房 , 手 里 有 1 5 0 子 弹 , 邛 崃 现 在 还 有 两 套 房 , 一 套 1 2 0 平 自 住 , 一 套 8 5 平 去 年 收 的 新 房 。 请 问 1 、 8 5 平 是 卖 了 合 适 还 是 继 续 持 有 ? 2 、 邛 崃 投 资 价 值 大 吗 ? 3 。 
 
 孩 子 还 有 5 年 才 能 工 作 , 地 点 未 定 , 以 后 需 要 在 工 作 附 近 买 房 自 住 。 现 手 里 1 5 0 怎 么 配 置 合 适 ? 
 
         回 答 : 1 。 8 5 平 刚 收 建 议 继 续 持 有 , 配 合 出 租 。 2 。 邛 崃 投 资 价 值 不 大 。 3 。 目 前 成 都 适 合 投 资 板 块 有 大 丰 , 天 回 , 书 房 , 犀 浦 这 几 个 低 价 区 域 。 
 
         提 问 : 川 哥 你 好 ! 天 府 新 区 资 格 一 个 , 想 买 个 5 0 0 个 内 的 总 价 , 看 了 天 府 里 两 梯 两 户 的 。 从 投 资 角 度 可 以 买 吗 ? 还 有 麓 湖 熙 华 天 玺 , 中 海 观 园 , 天 府 锦 绣 , 龙 湖 云 著 , 差 不 多 的 总 价 , 或 者 川 哥 有 推 荐 合 适 的 楼 盘 吗 ? 
 
 我 自 己 的 情 况 是 , 目 前 青 羊 优 品 道 一 套 9 0 出 租 , 自 己 住 在 温 江 , 温 江 恒 大 城 1 4 0 多 平 清 水 , 时 代 金 悦 也 有 套 空 置 , 恒 大 未 来 2 0 0 未 交 房 。 未 来 城 按 揭 贷 款 1 2 0 万 , 现 金 2 0 0 万 。 除 了 优 品 道 在 我 本 人 名 下 , 其 余 在 父 母 亲 戚 名 下 。 一 直 都 想 在 天 府 新 区 买 套 房 子 , 所 以 现 在 想 先 买 天 府 新 区 , 后 续 依 次 卖 掉 恒 大 城 和 时 代 金 悦 。 
 
 好 不 容 易 拥 有 的 资 格 , 不 想 买 一 个 小 房 子 浪 费 掉 。 原 计 划 搬 新 家 到 恒 大 未 来 城 , 我 在 天 府 新 区 的 房 子 考 虑 投 资 加 自 住 , 家 里 有 老 人 带 孩 子 。 现 在 新 的 政 策 满 五 年 , 请 问 川 哥 投 资 自 住 升 值 潜 力 各 方 面 考 虑 , 我 应 该 选 哪 里 ? 该 怎 么 优 化 我 的 资 产 ! 我 只 能 接 受 5 0 0 万 总 价 。 
 
         回 答 : 你 好 ! 你 重 仓 都 建 在 温 江 太 过 集 中 , 现 在 迫 不 及 待 的 想 在 天 府 新 区 布 局 , 如 果 早 几 年 就 分 散 投 资 F 4 板 块 的 话 今 天 你 的 资 产 在 翻 番 。 所 以 , 第 一 步 是 同 时 进 入 天 府 新 区 和 整 顿 温 江 房 产 。 
 
 购 房 资 格 足 够 多 , 有 足 够 人 脉 , 那 么 就 要 把 资 格 往 大 城 南 牵 引 , 而 不 是 光 买 熟 悉 区 域 。 天 府 新 区 重 点 天 西 板 块 , 5 0 0 预 算 非 常 适 合 , 天 西 板 块 重 点 考 虑 万 科 天 府 锦 绣 , 楼 盘 体 量 大 , 定 位 高 端 , 学 区 配 备 天 府 新 区 C 区 , 天 府 七 小 元 音 小 学 和 元 音 中 学 , 还 有 天 府 七 中 私 立 , 天 府 七 中 今 年 新 开 高 一 的 目 标 重 点 大 学 。 
 
         提 问 : 川 哥 你 好 ! 最 近 在 看 天 府 新 区 和 泓 半 山 一 期 看 到 一 套 房 主 急 于 出 售 的 一 套 端 头 联 排 , 2 5 4 平 , 朝 向 好 分 别 朝 东 朝 南 朝 西 , 全 天 房 子 都 能 有 太 阳 晒 到 。 
 
 只 是 有 一 面 临 街 , 不 是 主 干 道 , 只 是 小 区 的 双 向 两 车 道 的 小 街 , 临 魏 家 院 子 那 块 地 。 价 格 4 8 6 万 元 。 7 0 年 产 权 。 ( 现 在 还 不 知 道 魏 家 院 子 这 块 地 的 规 划 ) 。 
 
 周 围 电 梯 公 寓 再 加 两 个 车 位 也 是 这 个 价 格 。 请 问 川 哥 , 我 有 没 有 下 手 的 必 要 ? 户 型 是 我 们 全 家 都 喜 欢 的 , 有 3 层 , 我 们 家 6 口 人 分 层 居 住 都 相 互 不 打 扰 , 花 园 老 人 可 以 种 菜 , 我 可 以 有 阳 光 房 , 也 有 茶 室 , 孩 子 们 也 可 以 搭 树 屋 , 有 两 个 自 家 车 位 我 爸 爸 可 以 自 己 洗 车 等 等 , 联 排 的 功 能 性 我 们 都 很 喜 欢 。 
 
 可 是 毕 竟 是 8 年 的 房 子 了 , 我 想 在 购 买 之 前 问 下 川 哥 , 这 个 和 泓 半 山 一 期 , 可 以 购 买 吗 ? 或 者 有 什 么 建 议 或 者 提 醒 之 类 的 吗 ? 有 一 面 是 面 对 小 路 — 老 成 仁 路 。 和 泓 半 山 旁 边 的 德 信 麓 湖 云 庄 叠 拼 开 盘 价 是 6 0 0 多 万 , 年 后 开 盘 。 和 泓 是 不 是 还 是 有 升 值 空 间 ? 
 
         回 答 : 你 好 , 首 先 说 下 答 案 , 支 持 你 的 决 定 。 和 泓 半 山 属 于 天 府 新 区 比 较 老 牌 的 别 墅 楼 盘 了 。 整 个 楼 盘 , 在 早 几 年 因 为 地 段 稍 偏 , 周 边 开 发 力 度 较 低 , 导 致 整 体 的 热 度 不 是 很 高 , 但 随 着 时 间 的 改 变 , 目 前 成 都 天 府 新 区 已 经 是 炙 手 可 热 的 板 块 了 。 
 
 这 里 的 开 发 节 奏 也 已 经 上 了 正 轨 , 主 要 是 周 边 在 建 的 1 9 号 线 以 及 锦 江 生 态 带 和 麓 湖 片 区 的 打 造 。 和 泓 半 山 的 联 排 是 没 有 问 题 的 , 整 体 我 们 的 看 法 是 , 功 能 性 , 户 型 设 计 以 及 别 墅 的 私 密 度 和 整 个 楼 盘 的 打 造 基 本 达 到 了 别 墅 应 该 有 的 样 子 。 
 
 目 前 你 看 上 的 这 一 套 应 该 是 降 价 急 售 , 所 以 总 价 只 有 4 8 6 万 , 算 下 来 单 价 不 到 2 万 。 这 个 价 格 是 符 合 市 场 预 期 以 及 历 史 成 交 的 。 你 们 不 会 买 贵 。 
 
 虽 然 建 议 入 手 , 但 是 和 泓 半 山 也 有 自 身 的 缺 点 , 希 望 你 们 能 正 视 。 第 一 就 是 这 个 小 区 属 于 别 墅 , 别 墅 的 话 , 历 来 不 是 普 通 住 宅 一 样 更 加 受 到 刚 需 热 捧 , 所 以 交 易 频 次 , 市 场 热 度 都 不 会 很 高 , 这 个 楼 盘 历 史 上 的 成 交 量 也 不 过 3 套 ( 以 链 家 为 例 ) , 流 通 性 是 不 如 普 通 住 宅 的 。 
 
 第 二 就 是 这 个 小 区 整 体 来 说 因 为 流 通 性 、 市 场 热 度 等 原 因 , 楼 盘 的 单 价 也 比 较 滞 后 , 整 体 上 属 于 紧 跟 板 块 节 奏 , 而 不 是 领 涨 楼 盘 。 这 两 点 就 决 定 了 这 个 楼 盘 短 期 来 看 是 自 住 需 求 更 多 , 而 不 是 投 资 属 性 更 强 。 
 
 但 是 基 于 与 周 边 楼 盘 对 比 , 包 括 与 住 宅 和 别 墅 对 比 , 性 价 比 又 体 现 了 出 来 。 这 套 房 子 是 端 头 联 排 , 所 以 光 照 会 很 好 , 加 上 户 型 , 楼 层 , 以 及 院 子 、 车 位 等 功 能 性 , 是 比 较 符 合 你 们 情 况 等 。 
 
 8 年 的 房 龄 还 算 是 次 新 的 , 这 个 是 没 有 问 题 的 , 老 成 仁 路 车 流 量 不 大 , 影 响 很 小 。 但 应 该 是 清 水 房 , 自 己 今 后 装 修 也 要 花 一 大 笔 钱 , 这 个 你 们 考 虑 好 预 算 。 
 
 最 后 , 这 个 楼 盘 截 止 到 目 前 , 商 业 配 套 和 地 铁 配 套 也 还 不 完 善 , 地 铁 主 要 看 以 后 的 1 9 号 线 或 者 当 下 的 1 号 线 , 商 业 看 看 三 期 的 麓 江 府 等 项 目 呈 现 。 不 过 一 般 来 说 别 墅 区 的 这 些 配 套 都 欠 佳 , 主 要 还 是 自 驾 为 主 , 看 你 们 综 合 选 择 。 
 
         提 问 : 川 哥 分 析 一 下 二 手 房 指 导 价 和 4 W 单 价 房 源 下 架 对 后 市 二 手 房 的 价 格 影 响 ? 现 在 新 房 还 值 得 入 手 吗 ? 
 
         回 答 : 4 W 单 价 房 源 , 只 有 1 7 0 0 多 套 , 和 1 2 。 6 万 套 的 二 手 库 存 面 前 , 影 响 微 乎 其 微 , 但 警 示 效 果 是 明 显 的 , 结 合 后 面 呼 之 欲 出 的 二 手 房 指 导 价 , 当 下 二 手 房 部 分 区 域 的 撺 掇 上 涨 浪 潮 会 就 此 止 步 
 
 但 对 于 房 价 的 猛 烈 下 降 , 则 可 能 性 不 大 , 因 此 我 认 为 对 二 手 房 的 影 响 在 于 遏 制 快 速 上 涨 和 稳 定 房 价 , 当 然 从 某 种 意 义 上 也 是 一 种 下 降 或 者 挤 水 分 , 大 水 退 去 后 , 谁 在 裸 泳 , 这 不 妨 是 二 手 房 买 家 的 一 次 机 会 。 
 
 新 房 的 话 , 当 下 双 限 地 块 风 生 水 起 , 这 对 于 新 房 的 上 涨 也 具 有 很 大 的 挑 战 性 , 所 以 近 期 捂 盘 的 一 些 高 总 价 楼 盘 都 竞 相 开 盘 去 化 , 他 们 春 江 水 暖 鸭 先 知 , 目 前 一 些 高 单 价 的 新 房 , 我 觉 得 可 以 缓 一 缓 , 除 非 实 在 是 没 有 耐 心 , 急 于 入 住 或 者 对 二 手 预 算 不 够 的 人 群 。 
 
 总 的 来 说 , 等 指 导 价 的 持 续 发 威 , 短 炒 客 渐 渐 被 挤 出 市 场 , 而 部 分 房 源 报 价 虚 高 的 业 主 , 心 态 可 能 会 发 生 改 变 , 谁 先 扛 不 住 , 谁 就 输 了 。 目 前 单 价 高 的 新 房 和 二 手 房 , 都 可 以 不 急 于 做 决 定 , 让 子 弹 飞 一 会 儿 。 
 
 等 调 控 后 进 入 冷 静 期 , 才 是 很 好 的 选 房 时 机 , 差 不 多 都 是 诚 心 卖 的 , 甚 至 还 有 谈 价 空 间 。 
 
         提 问 : 川 哥 你 好 ! 坐 标 成 都 , 首 次 提 问 , 我 的 情 况 是 自 己 父 母 有 一 套 房 , 平 时 个 人 住 在 这 套 房 , 生 活 这 些 都 很 方 便 , 自 住 需 求 勉 强 满 足 。 我 名 下 没 有 房 产 , 算 刚 需 资 格 。 买 房 的 话 我 个 人 倾 向 投 资 。 
 
 我 现 在 的 情 况 是 : 南 门 招 商 大 魔 方 的 公 寓 1 。 6 万 左 右 。 1 0 0 平 米 以 上 多 , 中 介 说 能 租 7 0 0 0 左 右 , 如 果 从 投 资 角 度 看 可 以 买 吗 ? 我 看 地 段 很 好 ! 听 说 租 这 里 的 人 都 是 企 业 高 管 , 租 金 又 比 较 高 , 如 果 买 了 这 个 就 没 资 金 买 住 宅 了 , 请 帮 忙 尽 量 全 面 分 析 下 这 个 。 这 个 公 寓 以 后 好 转 手 吗 ? 比 较 纠 结 。 
 
         回 答 : 你 好 , 1 0 0 平 以 上 的 公 寓 户 型 , 目 前 招 商 大 魔 方 公 寓 还 是 挺 多 的 , 至 少 五 六 百 套 吧 , 哪 里 来 那 么 高 管 C E O 来 住 哦 , 高 管 C E O 都 自 己 买 房 了 。 
 
 还 有 目 前 招 商 大 魔 方 公 寓 的 在 租 房 源 价 格 没 有 说 得 那 么 高 , 大 多 都 在 5 0 0 0 左 右 , 加 之 目 前 周 边 配 套 不 太 完 善 , 二 手 买 卖 成 交 量 也 不 高 。 
 
 按 照 最 小 面 积 来 算 , 总 价 在 1 7 0 万 左 右 , 虽 然 租 售 比 可 以 达 到 3 。 5 % , 但 是 仅 仅 依 靠 租 金 来 做 投 资 是 比 较 片 面 的 。 一 般 而 言 , 房 价 的 绝 对 值 涨 幅 远 大 于 租 金 本 身 。 公 寓 还 有 个 税 费 极 高 , 高 达 百 分 之 2 0 , 慎 重 考 虑 。 
 
 1 7 0 万 的 总 额 , 我 们 更 建 议 投 资 — 些 单 价 1 。 7 万 , 面 积 9 0 - 1 0 0 左 右 的 套 三 住 宅 , 这 样 的 房 源 , 在 三 环 内 都 非 常 普 遍 。 
 
         提 问 : 帅 气 的 川 哥 你 好 , 春 节 前 在 成 都 龙 泉 驿 看 了 下 卧 龙 谷 玖 号 的 高 层 1 5 1 平 ( 5 5 ) , 当 时 头 脑 一 热 就 定 了 , 然 后 还 交 了 三 成 首 付 7 8 , 开 发 商 用 分 期 全 款 的 方 式 让 我 最 迟 能 四 月 底 再 办 理 按 揭 , 没 有 预 留 1 8 个 月 的 月 供 , 目 前 名 下 郫 都 区 一 套 8 3 平 两 室 , 犀 浦 一 一 个 商 铺 。 
 
 由 于 这 次 的 病 情 , 回 款 会 拖 到 明 年 , 然 后 手 头 项 目 。 上 半 年 也 没 收 益 , 基 本 足 够 供 上 月 供 的 现 金 流 。 现 在 的 问 题 是 需 不 需 要 退 房 , 重 新 选 筹 ? 或 者 有 什 么 其 他 操 作 呢 ? 购 房 资 格 打 算 通 过 把 名 下 郫 都 区 房 产 赠 送 给 母 亲 ( 父 母 都 是 非 成 都 本 地 户 口 )

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