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苏州的豪宅,在全国是个什么档次

苏州的豪宅,在全国是个什么档次
    先看一下豪宅的定义:豪宅是指比高档住宅质量、档次、规模和售价都更高的住宅,其豪华程度主要表现在对资源的占有率方面。

苏州的豪宅,在全国是个什么水平

        也 就 是 说 , 豪 宅 是 一 种 占 有 更 多 资 源 的 住 宅 。 
 
         在 我 们 普 遍 的 认 识 中 , 豪 宅 的 价 格 往 往 更 高 、 面 积 往 往 更 大 , 居 住 环 境 也 更 好 。 有 的 时 候 , 一 座 豪 宅 , 可 以 成 为 一 个 城 市 的 名 片 , 比 如 汤 臣 一 品 , 只 要 提 到 这 四 个 字 , 就 会 联 想 到 这 是 上 海 黄 金 地 段 的 超 级 豪 宅 , 住 在 里 面 的 人 非 富 即 贵 。 
 
         而 说 到 苏 州 , 我 们 常 常 会 发 出 灵 魂 的 疑 惑 , 苏 州 究 竟 有 没 有 豪 宅 ? 苏 州 的 豪 宅 在 哪 里 ? 
 
         之 前 , 我 们 也 写 过 很 多 篇 探 讨 这 些 问 题 的 文 章 , 已 经 分 析 地 非 常 详 细 透 彻 。 
 
         今 天 , 我 们 就 来 聊 聊 苏 州 的 豪 宅 在 全 国 是 一 个 什 么 水 平 。 
 
         前 几 天 , C R I C 研 究 中 心 发 布 了 2 0 2 1 年 上 半 年 全 国 重 点 监 测 城 市 商 品 住 宅 成 交 数 据 。 
 
         其 中 , 全 国 2 0 2 1 年 上 半 年 豪 宅 市 场 全 面 转 暖 , 成 交 显 著 放 量 , 1 5 7 个 重 点 监 测 城 市 总 价 1 0 0 0 万 元 以 上 豪 宅 累 计 成 交 2 4 4 5 1 套 , 同 比 增 长 7 1 % , 较 2 0 1 9 年 同 期 增 长 9 7 % 。 
 
         2 0 2 1 年 上 半 年 总 价 1 0 0 0 万 元 以 上 豪 宅 成 交 套 数 T O P 2 0 城 市 ( 单 位 : 套 ) 
 
         2 0 2 1 年 上 半 年 总 价 3 0 0 0 万 元 以 上 豪 宅 成 交 套 数 T O P 2 0 城 市 ( 单 位 : 套 ) 
 
         2 0 2 1 年 上 半 年 单 价 5 万 元 / ㎡ 以 上 豪 宅 成 交 套 数 T O P 2 0 城 市 ( 单 位 : 套 ) 
 
         2 0 2 1 年 上 半 年 单 价 1 0 万 元 / ㎡ 以 上 豪 宅 成 交 套 数 T O P 2 0 城 市 ( 单 位 : 套 ) 
 
         一 共 四 个 维 度 , 分 别 是 总 价 1 0 0 0 万 、 总 价 3 0 0 0 万 、 单 价 5 万 和 单 价 1 0 万 。 
 
         我 们 可 以 发 现 , 在 总 价 1 0 0 0 万 的 成 交 套 数 榜 中 , 苏 州 以 4 2 6 套 , 同 比 增 长 4 % 的 数 据 位 列 全 国 第 七 ; 在 总 价 3 0 0 0 万 的 成 交 套 数 榜 中 , 苏 州 以 1 3 套 的 数 量 位 列 第 1 0 名 , 同 比 5 5 0 % 的 增 量 也 是 十 个 城 市 中 最 高 的 。 
 
         再 从 单 价 的 角 度 来 看 , 苏 州 2 0 2 1 年 上 半 年 均 价 在 5 万 / ㎡ 以 上 的 住 宅 成 交 了 3 9 套 , 位 列 全 国 1 6 , 同 比 增 长 1 8 5 0 % ; 而 均 价 在 1 0 万 / ㎡ 的 只 有 1 套 , 但 依 然 位 于 全 国 第 1 0 名 。 
 
         从 这 些 数 据 其 实 可 以 看 出 , 苏 州 的 豪 宅 市 场 在 全 国 是 有 一 席 之 地 的 , 而 且 分 量 不 轻 。 
 
         而 且 , 苏 州 作 为 榜 单 中 为 数 不 多 的 地 级 市 , 豪 宅 数 量 已 经 超 过 了 很 多 中 西 部 的 省 会 城 市 。 而 且 从 同 比 增 速 来 看 , 苏 州 千 万 级 豪 宅 的 增 长 速 度 也 是 不 容 小 觑 的 。 
 
         为 什 么 苏 州 的 豪 宅 市 场 在 全 国 排 位 这 么 高 ? 
 
         前 面 我 们 也 说 了 , 豪 宅 是 一 个 城 市 的 名 片 , 是 城 市 能 级 的 体 现 。 
 
         苏 州 G D P 常 年 是 江 苏 第 一 的 城 市 、 全 国 第 七 , 整 体 的 经 济 体 量 非 常 大 。 同 时 , 苏 州 的 姑 苏 区 是 全 国 历 史 文 化 名 城 , 有 着 2 5 0 0 年 历 史 ; 工 业 园 区 也 是 2 0 2 1 园 区 高 质 量 发 展 百 强 第 四 名 , 仅 次 于 中 关 村 科 技 园 区 、 上 海 张 江 高 新 技 术 产 业 开 发 区 和 深 圳 市 高 新 技 术 产 业 园 区 。 
 
         这 样 一 个 经 济 发 展 在 全 国 都 靠 前 的 城 市 , 其 城 市 中 心 的 土 地 资 源 , 必 然 有 着 不 可 低 估 的 价 值 。 
 
         也 就 是 说 , 苏 州 有 3 0 0 0 万 以 上 的 豪 宅 成 交 , 并 且 苏 州 的 豪 宅 成 交 量 位 于 全 国 前 列 , 并 不 是 一 件 出 格 的 是 事 情 。 
 
         在 上 面 的 表 格 中 , 我 们 发 现 苏 州 总 价 3 0 0 0 万 以 上 和 单 价 5 万 以 上 的 豪 宅 增 量 是 相 当 大 的 , 而 1 0 0 0 万 以 上 的 豪 宅 增 量 同 比 只 有 4 % , 是 一 个 很 平 稳 的 状 态 。 这 就 说 明 , 尽 管 今 年 上 半 年 时 不 时 就 会 有 苏 州 高 价 成 交 的 截 图 出 来 炸 场 , 但 实 际 上 苏 州 豪 宅 的 基 本 盘 一 直 都 是 稳 的 。 
 
         只 不 过 在 豪 宅 的 盘 子 里 , 总 价 和 单 价 的 天 花 板 被 拔 高 了 。 
 
         这 是 一 件 好 事 , 因 为 一 些 板 块 的 土 地 价 值 确 实 要 更 高 一 些 , 比 如 古 城 区 或 者 园 区 的 核 心 地 块 , 如 果 售 价 过 低 , 和 周 边 二 手 房 形 成 倒 挂 , 一 方 面 开 发 商 挣 不 到 钱 就 不 会 打 造 好 产 品 , 这 对 核 心 的 土 地 资 源 其 实 是 一 种 浪 费 ; 另 一 方 面 , 过 大 的 倒 挂 会 出 现 巨 大 的 套 利 空 间 , 反 而 会 引 起 大 量 买 房 人 涌 入 , 带 来 楼 市 的 局 部 火 热 。 
 
         目 前 , 苏 州 古 城 区 有 个 别 别 墅 楼 盘 的 均 价 , 虽 然 超 出 了 目 前 常 规 限 价 , 但 数 量 很 少 , 而 且 因 为 总 价 较 高 , 门 槛 也 抬 得 比 较 高 , 所 以 对 整 体 楼 市 不 会 造 成 任 何 影 响 。 
 
         / 拙 政 江 南 实 景 图 
 
         现 在 , 苏 州 价 格 比 较 高 的 豪 宅 , 基 本 集 中 在 姑 苏 区 和 园 区 。 
 
         姑 苏 区 以 古 城 别 墅 为 主 , 园 区 则 以 双 湖 板 块 的 别 墅 和 湖 西 湖 东 的 一 些 大 平 层 为 主 。 
 
         比 如 今 年 取 证 开 盘 的 拙 政 江 南 和 耦 前 , 都 可 以 算 得 上 是 姑 苏 区 顶 级 的 豪 宅 了 , 但 这 两 个 项 目 的 入 市 , 其 实 并 没 有 引 起 市 场 的 热 议 。 包 括 上 半 年 园 区 的 一 些 二 手 豪 宅 的 成 交 , 除 了 成 为 了 一 些 中 介 销 售 销 售 道 具 之 外 , 但 对 市 场 的 影 响 也 是 微 乎 其 微 。 
 
         为 什 么 , 豪 宅 不 会 对 市 场 产 生 影 响 ? 
 
         一 方 面 , 豪 宅 成 交 的 数 量 极 少 , 比 如 2 0 2 1 年 上 半 年 , 苏 州 总 价 1 0 0 0 万 以 上 的 成 交 套 数 才 4 2 6 套 , 要 知 道 , 上 半 年 苏 州 新 房 加 二 手 房 总 成 交 套 数 为 5 1 1 4 4 套 , 千 万 级 以 上 的 成 交 仅 占 比 0 。 4 8 % , 几 乎 可 以 说 是 九 牛 一 毛 。 
 
         另 一 方 面 , 能 够 买 得 起 豪 宅 的 人 也 极 少 , 目 前 苏 州 市 场 中 , 大 部 分 的 购 买 力 集 中 在 3 0 0 - 6 0 0 万 左 右 , 能 达 到 1 0 0 0 万 这 个 级 别 的 , 基 本 已 经 很 少 了 , 而 且 苏 州 大 部 分 区 域 也 并 没 有 这 个 价 位 的 楼 盘 。 即 使 是 豪 宅 最 多 的 古 城 区 , 楼 市 成 交 的 大 盘 还 是 2 0 0 多 万 的 老 破 小 。 
 
         园 区 今 年 上 半 年 虽 然 不 少 楼 盘 陆 陆 续 续 突 破 千 万 , 或 者 说 单 价 到 达 八 九 万 , 但 其 实 都 是 个 例 , 个 例 并 不 能 代 表 整 个 市 场 。 
 
         苏 州 现 在 整 个 市 场 是 什 么 样 的 , 看 数 据 就 知 道 了 。 
 
         除 了 6 月 份 跟 回 光 返 照 似 的 新 房 成 交 了 1 3 1 8 5 套 , 其 余 不 管 是 新 房 还 是 二 手 房 , 成 交 量 都 不 高 , 尤 其 是 进 入 8 月 份 , 新 房 二 手 房 加 起 来 才 堪 堪 成 交 了 1 万 套 。 
 
         市 场 的 大 基 调 就 是 横 盘 , 这 个 之 前 笔 者 已 经 分 析 的 很 透 彻 了 , 延 伸 阅 读 : 苏 州 楼 市 , 终 于 横 盘 了 。 
 
         其 实 , 如 果 按 照 需 求 来 划 分 , 整 个 房 地 产 市 场 可 以 分 为 三 个 档 次 , 分 别 是 刚 需 、 改 善 和 豪 宅 。 
 
         做 个 类 比 , 刚 需 住 宅 就 类 似 于 米 面 油 这 类 民 生 物 品 ; 改 善 住 宅 就 是 目 前 市 场 上 品 类 繁 多 的 、 满 足 个 性 化 需 求 的 非 必 需 商 品 , 比 如 新 款 的 苹 果 手 机 , 买 了 可 以 让 你 的 体 验 感 更 好 些 , 但 并 不 代 表 你 不 买 就 影 响 到 生 活 ; 豪 宅 就 更 容 易 理 解 , 他 就 像 一 个 奢 侈 品 , 动 辄 几 万 几 十 万 一 个 包 , 总 会 有 一 部 分 人 会 为 此 买 单 。 
 
         笔 者 一 直 认 为 , 一 个 良 性 发 展 的 楼 市 , 应 该 做 到 的 是 “ 低 端 有 保 障 、 中 端 有 供 量 、 高 端 有 市 场 ” , 这 是 符 合 市 场 运 行 的 自 然 规 律 的 。 
 
         最 近 几 年 , 很 多 普 通 人 买 不 起 房 、 直 呼 房 价 贵 的 原 因 就 在 于 保 障 房 供 应 的 短 缺 ; 炒 房 客 盛 行 的 原 因 在 于 很 多 低 端 的 住 宅 被 抬 到 了 中 端 的 价 格 , 真 正 有 品 质 的 改 善 房 源 在 中 端 市 场 中 供 应 不 足 ; 高 端 市 场 却 因 为 限 价 等 原 因 , 拉 低 了 高 端 的 品 质 , 使 得 大 量 中 端 人 群 涌 进 哄 抢 。 
 
         最 后 呈 现 出 来 的 结 果 , 就 是 刚 需 眼 看 着 房 价 飞 涨 上 车 困 难 ; 改 善 要 么 在 和 刚 需 抢 核 心 的 老 破 小 学 区 房 、 要 么 在 疯 狂 摇 号 抢 倒 挂 盘 , 比 谁 都 要 忙 ; 而 有 豪 宅 需 求 的 客 户 , 环 顾 四 周 , 发 现 苏 州 根 本 没 有 几 个 豪 宅 可 以 挑 。 
 
         不 过 , 自 从 楼 市 定 调 “ 房 住 不 炒 ” 之 后 , 苏 州 接 连 出 台 楼 市 调 控 政 策 , 目 前 横 盘 期 就 是 楼 市 逐 渐 回 归 平 稳 的 好 时 机 。 
 
         最 后 , 给 几 个 在 苏 州 买 豪 宅 的 建 议 。 
 
         1 。 接 下 来 的 一 段 时 间 内 , 苏 州 真 正 的 新 房 豪 宅 可 能 还 会 持 续 空 档 。 因 为 限 价 政 策 的 存 在 , 房 企 很 难 在 拿 到 一 块 核 心 地 块 之 后 , 还 有 利 润 空 间 去 做 更 多 的 品 质 升 级 , 而 且 因 为 限 墅 令 的 存 在 , 产 品 形 态 被 限 制 住 了 , 所 以 接 下 来 豪 宅 的 市 场 还 是 以 二 手 房 为 主 。 
 
         2 。 苏 州 现 在 有 些 地 方 的 豪 宅 价 值 是 被 低 估 的 , 比 如 古 城 区 、 双 湖 一 些 可 以 传 世 的 别 墅 , 价 格 大 概 也 就 在 两 三 千 万 左 右 , 和 唐 宁 府 比 , 这 个 价 格 真 的 不 高 。 
 
         3 。 有 些 千 万 级 别 的 所 谓 豪 宅 是 被 高 估 的 , 尤 其 是 那 些 面 积 不 大 , 地 段 条 件 并 不 好 但 有 些 附 加 价 值 ( 比 如 学 区 ) 的 房 子 , 建 议 慎 重 。 
 
         4 。 不 要 觉 得 湖 东 房 价 一 夜 翻 几 倍 的 还 能 重 现 , 5 千 涨 到 5 万 是 1 0 倍 , 5 万 翻 1 0 倍 得 是 5 0 万 , 基 数 不 一 样 了 , 谁 追 高 谁 站 山 顶 。 全 国 经 济 增 长 已 经 放 缓 了 , 房 价 增 长 必 须 放 得 更 缓 , 楼 市 才 能 走 得 稳 。

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